Aliseda, Testa y Merlin avisan de un freno en la oferta de alquileres

Mercado Inmobiliario
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Las grandes plataformas de alquiler advierten de que una "sobrerregulacin" desincentiva la inversin, provoca una subida de precios y perjudica a los colectivos ms vulnerables.

Los peores temores para el mercado

del alquiler en Madrid y Barcelona podran estar hacindose realidad. El real decreto-ley de medidas en materia de alquiler aprobado por el Gobierno de Pedro Snchez el pasado marzo ya est provocando una reduccin en la oferta de vivienda en Madrid y Barcelona, segn advierte Blackstone, uno de los principales inversores en el sector.

"Ya est pasando. Hay una reduccin de oferta clara en Madrid y Barcelona, y un incremento de los alquileres, y eso que el mercado ya estaba empezando a autorregularse, como consecuencia del real-decreto-ley del Gobierno", avis ayer Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda y Anticipa, las gestoras de activos de Blackstone en Espaa. "Mucho cuidado con sobrerregular porque en estos mercados en los que se estaba invirtiendo se va a hacer mucho dao", apunt Mendiluce.

Tanto empresas como fondos de inversin advirtieron hace meses de los efectos del real decreto. Entre ellos, de que el alargamiento del plazo de los contratos -a cinco aos-, si el propietario es persona fsica o a siete si es empresa- puede provocar subidas adicionales en los alquileres para compensar la cuasi congelacin de rentas, ya que la actualizacin anual del precio del alquiler no podr ser superior a la variacin del IPC.

Rotacin

"Lo que quiere alguien que se dedica a esto es tener inquilinos estables. La rotacin es negativa, salvo que quieras caminar hacia una escalada de precios descontrolada", coincide la secretaria general de Vivienda, Helena Beunza, en una entrevista a este diario.

Otro posible efecto colateral de la medida del Gobierno, segn advirtieron Blackstone y Azora, y tambin los Administradores de Fincas de Madrid, entre otros, es que "provocar la retirada del mercado del alquiler de numerosas viviendas". Todo un problema si se tiene en cuenta que en los prximos aos se espera la formacin de 150.000 familias al ao, de las que un tercio vivir en alquiler.

El presidente de la Asociacin de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), Fernando Lacadena, hizo hincapi en la necesidad de fomentar la colaboracin pblica-privada. "Por s solas, las administraciones pblicas no van a poder financiar las entre 1,5 y 2,5 millones de viviendas nuevas destinadas al alquiler que estiman diversos estudios", aade.

Por su parte, Miguel Oate, director de Merlin Properties, recalc que las tres grandes leyes histricas del arrendamiento en Espaa partieron de la premisa de que "el inquilino es alguien que debe ser protegido por el mercado, mientras que el propietario no lo necesita". Como consecuencia, "es un hecho que regular el contrato de arrendamiento en contra del propietario ha ido sacando del mercado miles y miles de viviendas", destac Oate.

"Cuando los propietarios ven las limitaciones de ventas y la dificultad para ejecutar las garantas, el mercado comienza a contraerse", asegur el responsable de Merlin Properties.

En una lnea similar, "an es pronto para saber si el decreto ley ha influido en los precios o sobre la oferta, pero est claro que ha tenido influencia directa en la seleccin de los inquilinos y determinados perfiles se han hecho ms vulnerables", dijo Fernando Encinar, cofundador de Idealista.

Por su parte, Wolfgang Beck, CEO de Testa, asever que "hay que fomentar la colaboracin pblico-privada". De esta forma, dio un repaso a la experiencia alemana en el mercado de la vivienda. A comienzos de la dcada de 1990, Alemania contaba con tres millones de viviendas protegidas o sociales -en torno al 15% del parque de alquiler-.

Sin embargo, el equilibrio entre la oferta y la demanda se fue quebrando y, en respuesta, el Gobierno decidi congelar las rentas en 2015 para corregir la subida de precios. Sin embargo, "el resultado fue contrario al esperado porque si se quita rendimiento al capital privado, se construye menos: la oferta no ha subido y apenas se ha construido alrededor del 40% del alquiler necesario", expres Beck, que subray la necesidad de una cierta desregulacin para incentivar el capital privado.

Poltica de vivienda

En cualquier caso, Joan Clos, ex director ejecutivo de UN-Habitat y exalcalde de Barcelona, plante que "la poltica de vivienda no es sectorial y no puede ser independiente del contexto econmico del pas". En el plano general, "debe haber una poltica de ayudas que permita acceder a las personas cuyos recursos estn por debajo del umbral mnimo de acceso", dijo Donato Muoz, director general de Cevasa.

Sobre otros aspectos en los que Espaa debe avanzar, Juan Gonzlez Pedrol, managing director de Morgan Stanley llam la atencin sobre "la baja proporcin de vivienda social que hay en nuestro mercado", que permitira solucionar situaciones sociales no sostenibles y favorecera la oferta en el mercado libre. Por ltimo, Daniel del Pozo, responsable de Idealista Data, destac la dificultad de obtener datos fiables sobre el mercado del alquiler:"Al sector pblico no le ha interesado lo suficiente como para generar datos y estadsticas slidas".

De izquierda a derecha, en la primera fila: Miguel O
De izquierda a derecha, en la primera fila: Miguel Oate, director de Merlin Properties; Fernando Lacadena, presidente de Asipa; Fernando Encinar, cofundador de Idealista; y Wolfgang Beck, consejero delegado de Testa. En la segunda fila, tambin de izquierda a derecha: Joan Clos, ex director ejecutivo de UN-Habitat; Daniel del Pozo, responsable de Idealista Data; Juan G. Pedrol, managing director de Morgan Stanley; y Donato Muoz, director general de Cevasa.
  • Miguel Oate, director de Merlin Properties: "El mercado comienza a contraerse cuando los propietarios ven limitacin de ventas y la dificultad para ejecutar garantas".
  • Fernando Lacadena, presidente de Asipa: "Las administraciones no van a poder financiar por s solas las entre 1,5 y 2,5 millones de viviendas de alquiler previstas".
  • Fernando Encinar, cofundador de Idealista: "El decreto ley ha tenido influencia directa en la seleccin del inquilino y determinados perfiles son ahora ms vulnerables".
  • Wolfgang Beck, consejero delegado de Testa: "La desregulacin es necesaria para incentivar el capital privado. Si se quita rendimiento, se construye menos".
  • Joan Clos, ex director ejecutivo de UN-Habitat: "La poltica de vivienda no es sectorial y nunca puede ser independiente del contexto econmico que atraviesa el pas".
  • Daniel del Pozo, responsable de Idealista Data: "Al sector pblico no le ha interesado lo suficiente el mercado del alquiler como para generar datos y estadsticas slidas".
  • Juan G. Pedrol, 'managing director' de Morgan Stanley: "Tener ms vivienda social permitira solucionar situaciones sociales no sostenibles y favorecera la oferta en el mercado libre".
  • Donato Muoz, director general de Cevasa: "Debe haber una poltica de ayudas para las personas cuyos recursos estn por debajo del umbral mnimo de acceso".
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